Grondbeleid

Marktontwikkeling
We zien dat de Corona-crisis geen grip heeft gekregen op de productie van bouwgrond. De economische teruggang heeft zich in 2020 en het eerste halfjaar van 2021 beperkt tot andere sectoren. De vraag naar bouwgrond is hoog gebleven. We constateren zelfs een grote prijsstijging op de woningmarkt.

Woningmarkt
Binnen de gemeentelijke grondexploitaties is uitgegaan van de levering van bouwgrond voor 459 woningen. De eerste helft van dit jaar is voor de realisatie van 180 woningen grond geleverd. Actueel wordt verwacht dat dit jaar bouwrijpe grond voor 380 woningen kan worden geleverd. Het achterblijven van de verkopen wordt veroorzaakt door een langere doorlooptijd van de tender voor Elias Beeckmankazerne. Hierdoor vindt de verwachte levering van grond pas begin 2022 plaats. Op het WFC is juist eerder grond geleverd dan verwacht.

Bedrijventerreinen
In het MPG 2021 rekenden we op de levering van 5,9 hectare bedrijfskavels. De eerste helft van dit jaar is voor 3,4 hectare grond geleverd. De verwachting is dat in het tweede halfjaar 9,6 hectare aan bedrijfsterreinen wordt verkocht en geleverd. In totaal verwachten we dat 13 ha aan bedrijfsgrond wordt geleverd, ruim een verdubbeling van de begroting. De keerzijde van de goede verkopen is dat de voorraad van bedrijfsgronden eerder op raakt.

Gevolgen Corona
Zoals in de inleiding gesteld zijn de gevolgen van Corona niet negatief voor de bouwgrondproductie. De verkopen van zowel bedrijfsgrond als grond voor woningbouw lopen goed door. De vraag vanuit de markt blijft hoog en lijkt zelfs te zijn gestegen. Het prijsniveau van de verkopen van woningen is sterk gestegen. Corona heeft er wel direct of indirect voor gezorgd dat de kosten voor grondstoffen zijn gestegen. Tot nu toe wordt aangenomen dat de kostenstijging binnen de projectbegrotingen kan worden opgevangen. Het risico dat was opgenomen als gevolg van de coronacrisis vervalt. We hadden verwacht dat de coronacrisis direct of indirect invloed zou hebben en de vraag naar goedkopere woningen zou versterken. In de praktijk zien we dit effect niet.

Boekwaarde en voorziening negatieve plannen
De boekwaarde van alle lopende grondexploitaties bedraagt per 1 januari 2021 € 117 miljoen. De voortgang van de plannen loopt voor ten opzichte van het verwachte tempo. De boekwaarde bedraagt medio 2021 € 100,2 miljoen. Verwacht wordt dat in de tweede helft van dit jaar binnen de grondexploitaties de boekwaarde verder zal dalen met circa € 22 miljoen naar een boekwaarde van € 78 miljoen eind 2021. Voor heel 2021 was een daling begroot van € 24 miljoen. De grootste reden van de snellere daling is de aanzienlijke verkoop van bedrijfsgronden.

Ontwikkelingen binnen de plannen
De ontwikkeling van de verwachte planresultaten verloopt in hoofdlijnen nog conform de ramingen uit het MPG 2021. Voor de volgende plannen worden afwijkingen verwacht:

• BTA12 en Food en Businesspark de Klomp: verbetering van € 819.000 omdat de afzet van kavels versneld is ten opzichte van de begroting.
• Bij de grondexploitatie WFC loopt het woningbouwdeel voortvarend. In het eerste half jaar is grond voor 59 appartementen geleverd.

Winst projecten 2021
In 2020 leidden goede projectresultaten en de dalende rekenrente tot een winst gemeld van € 5,4 miljoen. Voor 2021 werd in het MPG 2021 een resultaat verwacht van € 0,6 miljoen positief na afdrachten. Bij de perspectiefnota is besloten tot een verlaging van de afdrachten door niet langer aan de reserve BTW-compensatiefonds te storten. Daarnaast zijn er in de projecten enkele mee- en tegenvallers die het resultaat zullen beïnvloeden. De grootste invloed op de te verwachte winst is het hogere verkooptempo op BTA-12.

Naast het in de tabel getoonde resultaat zal naar verwachting ook de rekenrente dalen. Deze renteverlaging is nog niet verwerkt in de cijfers aangezien er nog geen definitief besluit over is en wordt daarom apart getoond.

Op basis van de concept-doorrekeningen van de renteverlaging zou de rente voor 2021 uitkomen op 1,7% aflopend naar 1,6% in 2025. In het MPG2021 is gerekend met 2,25% voor 2021 aflopend naar 2% in 2023. De invloed van de renteverlaging heeft voornamelijk invloed op projecten met een hoge boekwaarde en een lange doorlooptijd zoals het WFC. De invloed van de rentedaling wordt geschat tussen de € 1,7 en € 2 miljoen. Het resultaat van het grondbedrijf zou hiermee in 2021 kunnen oplopen naar een bedrag tussen de € 3,1 en € 3,4 miljoen.

Bij de besluitvorming over de Uitgangspunten MPG 2022 (december 2021) zal voorgesteld worden om over te gaan tot de renteverlaging waarna dit verwerkt zal worden in het MPG 2022.

Risico’s
In het MPG 2021 is een berekening opgenomen van de risico's (en kansen) die gepaard gaan met de ontwikkeling van de projecten. Het saldo tussen de gewogen risico's en kansen was bepaald op € 23,5 miljoen. Op basis van de ontwikkelingen in de eerste helft van dit jaar zijn de risicoanalyses geactualiseerd. Op basis van de actuele berekening bedraagt het saldo van gewogen risico's en kansen nu € 12,8 miljoen.

De daling van het risicobedrag wordt veroorzaakt door twee zaken. De eerste is dat de invloed van Corona minder blijkt dan eerder voorzien, waardoor dit risicobedrag kan komen te vervallen. De tweede reden van de daling is de voortgang in de projecten. We zien dat de boekwaarde van de projecten afneemt en meerdere projecten in afrondende fases zitten waardoor het risicoprofiel daalt.

U vindt meer informatie over de ontwikkeling van het grondbedrijf in de bijlage bij het MPG Lite 2021.